Покупка жилья всегда вопрос волнительный, ответственный и, иногда, нелёгкий. История хранит большое количество примеров мошенничества при покупке и продаже вторичного жилья. Давайте разберёмся в том, как обезопасить себя и свои деньги при оформлении сделки на покупку квартиры на «вторичке».
1. Определитесь со способом покупки недвижимости.
Покупка за наличные или банковским переводом является самой уязвимой с точки зрения возможности быть обманутым. Тут известны случаи и кражи, и возврата денег поддельными купюрами, и махинации с переводами, и много чего еще. При выборе такого способа стоит быть предельно внимательным и заручиться надежной поддержкой со стороны друзей, родственников или проверенного независимого гаранта, например, «Гарант Обязательств» возьмет на себя все риски при передаче денежных средств продавцу, гарантируя соблюдение всех договоренностей по сделке.
Покупка с помощью ипотечного кредитования создает дополнительный барьер для мошенников, так как банк и его служба безопасности проводят дополнительные проверки как собственника жилья, так и способа передачи денежных средств. Плюсом может являться и различные госпрограммы поддержки при оформлении ипотеки: для многодетных семей, военнослужащих и отдельных категорий граждан. Это поможет и сэкономить на процентах и переплате, и оформить страховку на случай потери работы или болезни. Выбирайте тот способ, что Вам подходит больше. Кстати, подбором ипотечных кредитов и страхования сервис для людей и бизнеса «Гарант Обязательств» также занимается.
2. Подберите квартиру.
Стоит помнить несколько простых правил при выборе квартиры для покупки:
— надежный продавец заинтересован в продаже, поэтому с удовольствием ответит на все вопросы потенциальному покупателю;
— надежное объявление имеет достаточное количество фотографий и информации, точный адрес, метраж и информацию о собственнике;
— мошенники всегда торопят жертву с действиями, аргументируя срочность отъездами из страны, большим спросом, низкой ценой и прочим. Не стоит принимать необдуманных решений и торопиться с покупкой здесь и сейчас.
Выбирать квартиру лучше начать с «теплого круга», то есть среди родственников, друзей, коллег по работе, знакомых. Риск быть обманутым в этом случае ниже. Дальше можно прибегнуть к сервисам объявлений и тематическим группам или форумам. И последний возможный шаг — нанять настоящего риелтора, который будет сам подбирать квартиры по Вашему запросу и проверять их. Тут стоит пояснить, кого я называю «настоящим» риелтором. Это человек, имеющий опыт и квалификацию, стаж работы с недвижимостью, владеющий современными знаниями о законодательстве и праве, который будет самостоятельно сначала подбирать, осматривать квартиры, проверять документы собственников и договариваться о повторном просмотре с Вами в удобные для Вас время и даты. Люди, которые просто заключили договор с собственником на размещение объявления о продаже, для меня риелторами не являются. Услуги профессионального риелтора Вы можете заказать на сайте «Гарант Обязательств»
3. Убедитесь, что покупаете квартиру у собственника.
Вторичное жильё, как правило, уже стоит на кадастровом учёте. В выписке из ЕГРН можно проверить:
— кто владеет квартирой;
— находятся ли квартира в залоге;
— технические характеристики квартиры.
Эти сведения стоит проверить перед покупкой, чтобы удостовериться в добросовестности продавца. Запросить выписку может любой человек. Ее стоимость будет зависеть от формы, простой или расширенной. Готова будет в течение 3-х дней. Заявление можно подать:
— на Госуслугах;
— онлайн на сайте Росреестра;
— через электронный сервис Федеральной кадастровой палаты либо лично в МФЦ.
4. Проверьте документы у продавца.
Проверьте паспорт владельца, совпадают ли его данные с данными в документах на квартиру. Не забудьте про графу «семейное положение». Владелец должен предоставить заверенное у нотариуса согласие от супруга(и), если квартира была приобретена в браке. Постарайтесь запросить у владельца как можно больше документов, подтверждающих его личность. Кроме того, Вы можете запросить информацию о долгах владельца на сайтах судебных приставов. Это бесплатная услуга.
5. Проверьте документы на квартиру и всех зарегистрированных в ней лиц.
К этим документам относятся:
— выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
— документ, подтверждающий право собственности;
— выписка из домовой книги, которая позволит проверить отсутствие зарегистрированных лиц в квартире;
— справка из Пенсионного фонда о том, что при покупке квартиры не использовался материнский капитал. Ведь, если материнский капитал был вложен в покупку квартиры и ребёнку не выделили долю, то он может оспорить сделку в суде.
— разрешение опеки на продажу квартиры, в которой у ребёнка есть доля. Если дети несовершеннолетние, то разрешение опеки обязательно. Иначе сделку могут признать недействительной.
— согласие супруги или супруга на продажу квартиры. Если квартира была куплена в браке, то даже бывшие супруги имеют право претендовать на неё. Обязательно попросите написать заявление, если владелец утверждает, что был холост при покупке жилья. Документ нужно будет заверить у нотариуса.
— справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан по форме 12, заказать которую можно в МФЦ, эта справка может быть доступна не во всех регионах, она показывает историю всех «прописанных» и «выписанных» граждан.
Обязательно проверяйте именно оригиналы документов, а не копии.
6. Проверьте задолженности по квартире.
К Вам, как к новому собственнику, долги за воду, свет и отопление не перейдут. Но долги за оплату капитального ремонта остаются за квартирой, а значит переходят к Вам. Попросите у собственника справку о наличии/отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
7. Проверьте законность планировки.
Это уменьшит шанс на расходы в дальнейшем. За несогласованную планировку начисляется штраф в размере примерно 2500 рублей. Чтобы избежать такой ситуации, нужно запросить у собственника паспорт на квартиру из Бюро технической инвентаризации (БТИ).
8. Заключите договор купли-продажи квартиры.
В нём обязательно должны быть указаны адрес, кадастровый номер, технические характеристики и стоимость квартиры или дома. Составить договор может юрист, риелтор, нотариус и, конечно же, сервис «Гарант Обязательств».
9. Не занижайте цену в договоре.
Бывает так, что продавец квартиры просит прописать в договоре меньшую сумму покупки квартиры. Делается это с целью сэкономить на налоге за продажу недвижимости. Ведь это прибыль, а значит, она облагается налогом. Заниженная стоимость квартиры прописывается в договоре купли-продажи, реальная сумма будет зафиксирована в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтверждается расписками. Не рискуйте так, иначе в спорной ситуации Вы можете остаться без части денег.
10. Составьте акт приема-передачи.
Его должны подписать продавец и покупатель. Акт подтверждает, что квартира или дом соответствуют условиям, прописанным в договоре, была фактически передана покупателю, у продавца и покупателя нет претензий друг к другу. Зачастую акт либо подписывают сразу с договором, либо в момент передачи денег продавцу. Составить его могут все те же юристы, риелторы, нотариусы и консультанты.
11. Зарегистрируйте права на недвижимость в Росреестре.
Это можно сделать через МФЦ: На приём должны прийти покупатель и продавец; нотариуса: он сам может зарегистрировать права на недвижимость в Росреестре, после регистрации сделки вас пригласят к нотариусу для получения выписки из ЕГРН со штампом о регистрации или онлайн, на сайте Росреестра: Заявление можно отправить из личного кабинета. В него можно войти с паролем и логином от Госуслуг. Для отправки заявления понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись.
12. Получите выписку из ЕГРН о переходе права собственности.
Регистрация займет от нескольких дней до пары недель. Сроки зависят от ситуации и способа оформления сделки. Их можно уточнить в Росреестре. Если каких-то документов будет не хватать, регистрацию могут приостановить — нужно будет донести документы. Выписку выдадут там же, где вы подавали заявление. Также её можно запросить в электронном виде. Если планируете жить в купленной квартире, не забудьте оформить прописку
Вот и все шаги на пути безопасной покупки квартиры на вторичном рынке. Да, это не быстро, но если следовать рекомендациям и не торопиться, то покупка станет приятным событием в жизни. В любой момент Вы можете доверить все заботы сервису для людей и бизнеса «Гаранту Обязательств», который освободит Ваше время для более важных дел. Спасибо за внимание.
